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經濟日報-中國經濟網北京11月21日訊（記者 劉瀟瀟）隨著二胎政策的放開，城市中等收入群體的日益壯大，改善型群體的購房需求不斷升溫。受到房價高企和限購、限貸等政策的影響， 以房換房 正成為改善型購房者的必然選擇。而在各地樓市調控政策密集出臺的當下，尤其是在土地市場全面走向自住房化的今天，供應端不斷萎縮，一些高端改善型商品房和別墅類產品迎來供不應求的稀缺態勢。
在2016年 930 新政實施後一年內，北京普通住宅市場成交量大幅下滑，而別墅項目卻持續熱銷。業內人士分析認為，在北京 新總規 的影響下，未來別墅類產品將日益緊俏，一墅難求，而隨著北京房市不斷企穩，在接下來幾個月中或將迎來購房的 窗口期 。
調控升級 一線城市成交量全面萎縮
距離去年 930 新政出臺已經滿一年。自 930 調控以來，樓市經歷瞭限購、限貸、限價、限售、限商的 五限 以及 購租並舉 租售同權 的時代。據不完全統計，截至目前，全國已經有超過100個城市或縣區發佈各種房地產調控政策近200次。
在調控政策全面升級的情況下， 2016年10月以來，一線城市的成交量受到政策影響，普遍成交量齊跌，降溫明顯。據國傢統計局數據，2017年1-9月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市總計成交1836.52萬平米，同比下滑46.35%。
就北京而言，據北京市統計局數據，今年1至10月，北京商品房銷售面積為607.3萬平方米，同比下降51.4%。其中，住宅銷售面積為402.8萬平方米，同比下降44.4%。
據中原地產研究中心統計數據顯示，今年前10個月，北京新建住宅成交量為20550套，創造瞭北京新建住宅商品房最近10年有網簽數據的歷史最低值，同比跌幅高達50.6%。10個月時間，新房僅成交2萬套，可謂跌幅顯著。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，過去一年，北京樓市調控政策發佈密度創造瞭全國及北京的歷史紀錄，一年台中清化糞池推薦內發佈瞭超過30次各種調控措施。而經過連續6個多月的調控，市場逐漸適應，進入低谷徘徊期，預計後續市場將繼續在低位運行。
熱點區域 高端改善房供不應求
在住宅成交總量不斷萎縮的同時，北京別墅市場的成交量卻仍然活躍。亞豪機構市場研究部總監郭毅指出，從2006年北京開始網簽後的十年時間裡，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%，但2017年的別墅銷量刷新瞭此前的歷史記錄。
根據中原地產數據顯示，2016年，北京別墅市場共成交8262套，超過瞭前三年的總和，占商品住宅總銷量的17.4%，創造瞭歷史新高。
這一趨勢在2017年得到瞭延續。今年1-8月，北京有146個別墅項目簽約，共計3550套，而供應量隻有2606套。而從實際庫存看，當下北京隻有6000多套的可售量，遠遠供不應求。
數據來源：中原地產張大偉（大偉看樓市）
從成交量來看，截至目前，北京別墅類產品的銷量超過商品住宅總銷量的20%。從成交金額來看，北京1-8月樓市整體成交金額為1144.52億元，其中別墅類成交金額為385.7億元，占比近34%，而根據北京市建委公佈的數據顯示，2013年這一占比數字僅為9%。
據經濟日報-中國經濟網記者瞭解，以朝陽區為例，在2017年1-10月期間，朝陽區的新增普通住宅和別墅的供應套數僅為163套，而成交量高達1169套。 這就意味著朝陽區每出1套住宅或別墅，即有7人產生購房需求，供求比僅為1:7，呈現出供不應求的態勢。 有業內人士分析。
根據雲房數據研究中心的數據顯示，僅2017年10月一個月間，全北京別墅類產品成交量就達到瞭303套。相比火熱的成交量，10月新增供應量卻為0。
為何在調控力度不斷升級的當下，別墅類產品市場依舊火熱？ 信貸市場對於普通住房的影響較大，但實際上別墅市場本身和信貸市場的關系不大，很多購房者是全款購房。所以從這個角度看，類似的市場沒有明顯降溫也是符合預期的。 易居研究院智庫中心研究台中抽化糞池總監嚴躍進表示。
有業內人士表示，對於將現有住房變現的改善型置業者來說，別墅滿足瞭這類購房者傢庭對於功能空間的改善需求，無論從單價和總價上都體現出瞭相對的優勢。
新總規 下 別墅類項目臨近 斷供
從數據不難看出，雖然近年來別墅類產品越來越成為購房者熱捧的對象，但隨著住宅用地資源的稀缺，加之政策對於土地容積率的限制，別墅項目正日益緊俏。
在過去兩年銷售後，這類優質的低密度住宅土地庫存數量明顯減少。 張大偉表示。
在堅持 房子是用來住的，不是用來炒的 的定位下，今年9月29日，北京市政府發佈《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，要求未來五年新供應各類住房150萬套以上。根據計算，在150萬套住房中，租賃類住房占30%，即45萬套，產權類住房占70%，即105萬套；105萬套產權住房中，保障房占30%，約為31.5萬套，商品住房占70%，為73.5萬套；在商品住房中，中小套型商品住房、共有產權住房占70%，改善類住宅占30%，即為22.05萬套。
張大偉指出，未來北京供應的每10套住宅中，將有5套是自住房，有4套是90平米以內的商品房住宅，隻有1套是90平米以上的改善型住宅。
根據新總規，可以推算未來五年中北京改善型住宅供應總套數為22萬套，那麼每年供應量約為44100套。 業內人士指出，以北京市朝陽區別墅產品為例，2016年別墅新增供應占商品住宅供應總量16.42%，2017年新增供應套數占比僅為1.67%。 假設供需比例不變，未來5年內朝陽區平均一年中的高端改善型別墅產品供應套數僅為144套左右。
從近2年的土地趨勢看，出現新增別墅用地的可能性不大。 有業內人士表示，從極低的供求比來看，北京別墅市場臨近 斷供 。
房價企穩 買房迎來新一輪 窗口期
面對即將斷供的別墅市場，張大偉表示，隨著北京城市建設不斷擴容，在京津冀一體化發展的背景下，北京向七環發展，五環已經能算得上是城市的核心區域。因此，處於 五環別墅帶 上的順義九章別墅、朝陽景粼原著等眾多熱點別墅項目憑借臨近望京CBD等區位優勢，成為今年房產市場上的熱銷項目。
從地產營銷人統計的數據可以看出，1-10月朝陽區的景粼原著位於冠首，且大大超越後面的排名 。 為何成交套數和金額遙遙領先的隻有景粼原著一個？龍湖地產負責人對經濟日報-中國經濟網記者表示，景粼原著所在的孫河板塊是先規劃後建設的低密墅區，區內將建設亞洲最大濕地公園，加之望京CBD北擴，聚集瞭一批風口企業，因此受到瞭購房者的熱捧。此外，龍湖雖然一向以別墅產品而出名，但目前景粼原著也推出瞭132㎡的墅區三居洋房產品，具有優勢的價格成為瞭改善型購房者的首選。
這些都凸顯出瞭購房者在考慮改善型產品時，會從地理位置、居住環境、配套資源、戶型空間等多維度來進行考量，而隨著政策的不斷收緊，未來市場上的優質產品將會日益稀缺。 業內人士指出。
在政策的不斷 加碼 下，北京房價持續回落企穩，有部分購房者已經開始逐步結束觀望，理性入市。同時，同策研究院分析指出，從今年年底到明年上半年，樓市將進入深度調整期，2018年面臨銷售目標壓力的房企或將在春節前後主動降價。有分析人士指出，以上因素或將引領北京樓市在未來幾個月內進入購房的 窗口期 。
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